建设部


关于印发《关于组织开展建设系统不正当交易行为自查自纠的实施方案》的通知



建稽[2006]131号

各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门，计划单列市建委（建设局），新疆生产建设兵团建设局，部机关各单位、部直属各单位，部管社团：

　　现将《关于组织开展建设系统不正当交易行为自查自纠的实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。


中华人民共和国建设部
二○○六年六月五日

关于组织开展建设系统不正当交易行为自查自纠的实施方案

　　为贯彻落实中央治理商业贿赂领导小组《关于组织开展不正当交易行为自查自纠的实施意见》（中治贿发[2006]3号），推动建设系统治理商业贿赂专项工作深入开展，现结合《建设部治理建设系统商业贿赂实施方案》，就组织开展建设系统不正当交易行为自查自纠工作，提出如下具体实施方案。
　　一、建设系统不正当交易行为自查自纠的总体要求和目标

　　建设系统不正当交易行为自查自纠工作，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，倡导社会主义荣辱观，树立诚实守信、遵纪守法的新风尚，做到“五个坚持”，即：坚持以教育为主，坚持依纪依法办事，坚持自查自纠与检查监督并重，坚持经营者自查与行业管理者自查相结合，坚持自查自纠与查办商业贿赂案件和建立防治商业贿赂长效机制联动。

　　通过对不正当交易行为集中开展自查自纠，达到“五个目标”，即：使全系统从业人员普遍受到教育，经营者的错误观念和不正当交易行为得到纠正，行政管理部门的权力得到规范；使行业管理者找准监管中的薄弱环节和漏洞，采取有效措施加强和改进监管工作；发现商业贿赂案件线索，推动查办案件工作深入开展；针对体制机制和制度存在的弊端，推进改革创新，完善建设系统相关法律法规和制度，为建立健全防治商业贿赂长效机制奠定基础；推进建设系统反腐倡廉工作，确保建设事业健康发展、建设队伍健康成长。　　

　　二、建设系统不正当交易行为自查自纠的重点部位、环节和范围

　　（一）重点部位和环节：中治贿发[2006]3号文件和《建设部治理建设系统商业贿赂实施方案》中均已明确，建设系统不正当交易行为自查自纠主要是在房屋和市政基础设施工程建设、市政公用事业单位产权交易等重点部位，规划审批和资质资格审定、工程招标投标、项目分包、材料设备采购、项目预决算、资产评估、特许经营权取得等环节。

　　（二）范围：一是企事业单位及其管理人员和业务人员，即勘察设计、建筑施工、房地产开发、市政公用企业事业单位及其管理人员和业务人员，工程监理、造价咨询、招标代理、质量检测、房地产中介机构及其管理人员和业务人员，以及与建设系统不正当交易行为自查自纠的重点部位和环节有关的其他企业事业单位及其管理人员和业务人员。二是具体经办或从事与规划审批、房屋和市政基础设施工程建设、市政公用事业和其他一些项目审批有关的建设行政主管部门、直属单位、行业协（学）会及其工作人员；不具体经办或从事与上述项目审批有关的建设部门其他内设机构、直属单位、行业协（学）会及其工作人员，也要结合自身实际，针对是否存在违规参与或干预等问题，开展自查自纠。三是建设单位及其管理人员或工程项目的监管者。

　　三、建设系统不正当交易行为自查自纠的时间安排、方法步骤和重点工作

　　建设系统不正当交易行为自查自纠工作的总体时间安排和方法步骤，仍按《建设部治理建设系统商业贿赂实施方案》的要求进行。各地、各单位要在确保质量的前提下，重点抓好以下工作：

　　动员部署阶段的重点工作：

　　（一）开展调查摸底，全面掌握情况。各级建设行政主管部门要进行全面的调查摸底，掌握不正当交易行为的主要手段、方法和特点，以及所涉及的单位、岗位、环节、人员、资金等基本情况。

　　（二）制定完善工作方案，营造舆论氛围。尚未制定自查自纠工作方案的建设行政主管部门和企业事业单位，要按照中央精神，抓紧制定体现本部门、本单位实际、内容具体、重点突出、操作性强的工作方案；已经制定自查自纠工作方案的部门和单位，要按照中央精神，进一步完善工作方案。继续运用报刊、广播、电视、网络等媒体，加大宣传教育的力度，深化对开展不正当交易行为自查自纠意义的认识，营造良好的舆论氛围。

　　对照检查阶段的重点工作：

　　（一）查找突出问题，明确整改思路。要通过审查项目获得方式、经营费用、合同，查看会议纪要、会议记录、规章制度等方式，认真查找存在的突出问题。

　　1、各企业事业单位及重点人员的自查自纠从三个方面入手：一查思想，对治理商业贿赂的重要性、紧迫性是否认识到位；二查行为，在各类经营活动中是否有给予、收受回扣和假借劳务费、信息费、服务费、赞助费、外出考察等各种名义，违反职业道德和市场规则，影响公平竞争的不正当交易行为；三查制度，重点查找在经营决策、资产处置、资金调度、物资采购、市场营销等管理制度方面是否健全，本单位有没有账外账、账外物等。

　　2、各级建设行政主管部门、直属单位、行业协（学）会及工作人员，要认真查找下列重点问题：一是利用职权参与或干预企业事业单位经营活动，从中谋取非法利益的行为；二是在行政审批、监督执法中的索贿受贿行为；三是违反规定擅自设置市场准入门槛，排斥公平竞争的行为；四是失职渎职及其他不履行市场监管职责，放任、纵容甚至包庇搞不正当交易的行为；五是监管不力的原因，监管制度、手段等存在的薄弱环节和漏洞。

　　各地、各单位可结合实际，在认真查找上述重点问题的同时，选择确定本地、本单位自查自纠的其他重点问题。

　　（二）针对不同情况，分类作出处理。对查找出的不正当交易问题，各地、各单位要按照工作和业务范围、干部管理权限和《建设部治理建设系统商业贿赂实施方案》确定的原则，依纪依法、实事求是地作出处理。对情节轻微的，以批评教育和自我纠正为主；对情节严重，但在自查自纠期间能主动说清问题并认识和纠正错误的，依据有关规定从轻、减轻或免予处分；对拒不自查自纠、弄虚作假或掩盖违规违纪违法问题的，一经发现，从严处理；对行业中普遍存在的问题，要结合纠风工作进行治理；对涉嫌违法犯罪的，要移送有关行政执法部门和司法机关处理。

　　整改落实阶段的重点工作：

　　制定整改措施，扎实进行整改。要针对自查中发现的不正当交易问题，制定整改措施，明确整改重点，落实整改责任，切实加以整改。整改效果不好的，行政主管部门要督促其重新进行整改。各企业事业单位要总结经验教训，端正经营思想，规范经营行为，完善内部管理制度，做到严格自律。各级建设行政主管部门要围绕权力运行的关键环节和部位，强化对机关工作人员的管理和监督；同时，针对监管中存在的问题，进一步加大监管力度。

　　巩固成果阶段的重点工作：

　　组织评估验收，抓好建章立制。各企业事业单位自查自纠工作完成后，要向本级建设行政主管部门报告自查自纠工作开展情况；各级建设行政主管部门要将本系统及自身的自查自纠情况报告本级政府和上级建设行政主管部门；各省（区、市）建设行政主管部门要对本系统自查自纠工作质量进行评估验收，做好统计汇总分析，对自查自纠不认真、不得力、效果不明显的，要责令“补课”。

　　各省（区、市）建设行政主管部门、部机关各司局、各直属单位、各协（学）会要在11月底前将自查情况、整改措施和整改结果书面报告建设部治理商业贿赂领导小组。建设部在对各地、各单位自查自纠工作质量进行评估验收的基础上，形成报告报中央治理商业贿赂领导小组。之后，各地、各单位还要继续抓好建章立制工作，不断巩固整改成果。

　　四、加强对建设系统不正当交易行为自查自纠的组织领导

　　各级建设行政主管部门要把自查自纠工作摆在重要位置，切实加强组织领导。

　　（一）严格工作责任制。主要领导负总责，分管领导直接抓，安排专门力量具体抓，确保一级抓一级、层层抓落实的工作机制落到实处。要主动加强与同级有关行业主管部门、执纪执法机关、司法机关的协作配合与沟通联系，提高工作的整体效能。各级建设行政主管部门治理商业贿赂领导小组及其办公室要充分履行职责，加强组织协调，认真负责地做好各项工作。

　　（二）切实加强督促检查。坚持自查自纠与督促检查相结合，把监督检查贯穿于自查自纠工作的全过程，确保自查自纠不走过场，取得实实在在的效果。各级建设行政主管部门要切实抓好责任分解、责任考核、责任追究三个环节，采取发催办函、专项检查、听取汇报、召开座谈会等多种方式，对本系统开展自查自纠工作进行督促检查，全面了解情况，及时发现和解决问题。对工作开展得比较好的，要予以表扬；对问题较多、社会反映大的，要批评教育，令其限期纠正；对拒不自查自纠、掩盖问题的单位或个人，要从严处理，并记入信用档案。建设部治理商业贿赂领导小组办公室将对重点地区和单位的自查自纠情况进行专项检查。

　　（三）实施有效的工作和政策指导。各级建设行政主管部门要加强调查研究，针对自查自纠工作中出现的新情况、新问题，从政策和工作两个层面提出应对的措施，增强工作的预见性、针对性和有效性；加强政策指导，紧密结合实际学好、用好、执行好中央的政策，以此指导和推动自查自纠工作的开展。建设部已确定了两批共10个联系点地区和单位，各级建设行政主管部门也要抓紧选择一些地区和单位作为联系点，通过对联系点进行个案剖析，总结工作经验和有效做法，针对工作中存在的重点和难点问题，研究提出解决办法。要加强情况专报与通报，对苗头性、倾向性、全局性问题，及时收集、整理、上报、通报，推动自查自纠工作深入开展。


物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期