江苏省扬州市人民政府


扬府发〔2006〕189号



关于印发扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
《扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法》已经市政府第40次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。



二○○六年十一月十三日


扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法

为进一步加强国有划拨土地使用权(以下简称划拨土地使用权)管理，维护土地使用权人的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，制定本实施办法。
一、划拨土地使用权处置方式
依法申请处置划拨土地使用权的，应区别不同情形，分别按保留划拨土地使用权、划拨土地使用权出让、划拨土地使用权租赁、划拨土地使用权抵押等方式进行处置。
（一）保留划拨土地使用权
转让划拨土地使用权，由受让方办理，经市、县（市）人民政府批准，下列情形可以保留划拨土地使用权：
1、划拨土地使用权转让后土地用途符合《划拨用地目录》的；
2、不改变土地用途，未翻改扩建的产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让的。
（二）划拨土地使用权办理出让
土地使用者提出申请，经市、县（市）人民政府批准，下列划拨土地使用权可以办理出让手续：
1、申请用途与原批准用途一致且符合城市规划的；
2、因单体建筑物局部使用功能发生变化，导致部分土地用途发生改变后，改变用途部分按实际用途提出申请且符合城市规划的；
3、整宗地申请用途虽与原批准用途不一致，但申请用途为非商业经营性用地且符合城市规划的。
（三）划拨土地使用权办理租赁
划拨土地使用权符合办理出让条件的，除住宅用地外，均可办理租赁，但申请用途不符合城市规划的只能办理短期租赁，且应服从实施城市规划建设需要。
（四）划拨土地使用权办理抵押
依法取得的房屋所有权连同划拨土地使用权，可以设定抵押权。
依法办理划拨土地使用权抵押登记的，债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖,从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后,抵押权人可优先受偿。
（五）有下列情形之一的，原划拨土地使用权人的处置申请不予批准：
1、正在改造或已经列入城市改造范围内的；
2、列入退城进园（区）企业的工业用地；
3、列入政府收购储备范围的土地；
4、非住宅用地改变为住宅用地的；
5、按照商业经营性用途申请对原使用现状进行翻改扩建的；
6、市、县（市）人民政府规定的其他情形。
（六）涉案划拨土地使用权的处置办法由市国土资源局商市中级人民法院另行制定。
二、划拨土地使用权处置程序
（一）原划拨土地使用权办理有偿使用程序
1、由原划拨土地权利人持下列材料向市、县（市）国土资源管理部门提出申请：
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原划拨土地使用权人有效身份证明；
（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）改变用途的，应提供规划部门同意改变用途的书面意见；
（7）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。
3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，征询市、县（市）规划部门意见。
4、土地勘测、评估和确定地价（租金）。
5、市、县（市）国土资源管理部门编制处置方案并报市、县（市）人民政府批准。
6、申请人与市、县（市）国土资源管理部门签订土地有偿使用合同，并按规定缴纳税费。
7、申请人依法办理土地变更登记。
（二）划拨土地使用权转让办理程序
1、由原划拨土地使用权人持下列有关资料，向市、县（市）国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明；
（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）改变用途的，应提供规划部门同意改变用途的书面意见；
（7）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。
3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，征询市、县（市）规划部门意见，在土地勘测、地价评估基础上，将处置方案及确定的土地收益标准报经市、县（市）人民政府审批。其中产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让，申请人申请保留划拨土地性质的，由市、县（市）国土资源管理部门负责审批。
4、经批准准予转让的，市、县（市）国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》，由原划拨土地使用权人按规定办理土地交易手续，确定受让人。
5、经批准原划拨土地使用权应当有偿使用的，由受让人持申请、转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理有偿使用手续，签订土地有偿使用合同，按批准的出让金（租金）标准缴纳出让金（租金）。
经批准转让后可以保留划拨土地性质的，由受让人持申请、转让合同、原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》（应注明土地取得方式）、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理保留划拨土地使用权手续。
6、受让人依法办理土地登记手续。
（三）划拨土地使用权抵押办理程序
1、以划拨土地使用权为标的物设定抵押，由划拨土地使用权人持下列材料，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理划拨土地使用权抵押审批：
（1）土地登记申请书（由抵押双方共同填写）；
（2）土地使用权抵押合同；
（3）《国有土地使用证》；
（4）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（5）抵押双方有效身份证明；
（6）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（7）有效《土地估价报告》；
（8）抵押双方确认的土地勘测抵押范围图；
（9）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请并审批。
3、经批准准予抵押的，办理土地抵押登记。
（四）划拨土地使用权抵押权实现办理程序
依法办理了划拨土地抵押登记，债务人不履行债务时，抵押权人与抵押人协商一致的，可按照下列程序依法对被抵押的划拨土地使用权进行处置：
1、抵押人持下列资料向市、县（市）国土资源管理部门提出批准转让划拨土地使用权的申请：
（1）申请书；
（2）《土地他项权利证书》、《房屋他项权利证书》；
（3）房地产抵押合同；
（4）抵押权人与抵押人共同同意的处置意见；
（5）抵押权人、抵押人的有效身份证明；
（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。
3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，应当将决定受理处置情况书面告知抵押权人，征询市、县（市）规划部门意见，在地价评估基础上，提出处置方案报市、县（市）人民政府审批。
4、经批准准予转让的，市、县（市）国土资源管理部门应向抵押权人及抵押人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
5、原划拨土地使用权被依法处分后，处分所得价款在按规定缴纳土地收益，受让人持申请、成交证明书、转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、土地收益缴纳证明、转让方和受让方的身份证明材料等，与市、县（市）国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。
6、受让人依法办理土地登记手续。
抵押权人与抵押人不能协商一致的，抵押权人有权申请人民法院处分，具体程序按市中级人民法院与市国土资源局商定的办法执行。
三、土地收益缴纳标准及收购补偿标准
（一）经依法批准保留划拨土地使用权性质的，暂不缴纳土地收益。
（二）不改变用途申请有偿使用的，经依法批准，办理协议出让（租赁）手续，住宅用地暂按土地市场价格的40%缴纳土地出让金，其他用途暂按现土地市场价格的50%缴纳土地出让金（租金）。
（三）经依法批准可以改变土地用途的，按新用途现土地市场价格的70%补缴土地出让金（租金）。
（四）划拨土地使用权出租及改变用途的，已按市政府《关于转发市国土管理局等部门〈关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的办法〉的通知》（扬政发[1998]322号）规定的最低保护价标准缴纳租金的，仍执行原标准，租金最低保护价调整后，从调整后次年按新的标准执行。
（五）土地储备机构对原划拨土地进行收购的，由土地储备机构按照市、县（市）人民政府现行的收购政策进行补偿。
本办法自2007年1月1日起施行。

浅析当前离婚纠纷案件新特点

作者郭丽英

近年来我院受理的离婚纠纷案件逐年增多，2006年受理193件，2007年受理247件，今年前11个月受理276件。离婚案件数量的持续攀升，严重影响了社会的和谐稳定。
一、离婚案件呈现新的特点
1、女性主动提起离婚诉讼的逐渐增多。2008年前11个月受理的276件离婚案件中有162件是女方起诉的。这反映了社会观念的更新和妇女在社会、经济生活中独立意识的觉醒。
2、当事人婚龄在三至七年居多， 1960后和1970年代出生的人群成为离婚纠纷的主体,并有低龄化的趋势。今年受理的离婚案中，有一例婚龄仅存续了1个月，另有一例女方出生于1987年。
3、家庭暴力、婚外情是导致离婚的重要诱因。2008年离婚案件中70％与婚外情有关。今年4月因家庭暴力引起的一例离婚案庭审时男方竟当庭威胁女方； 5月，竟有双方当事人都带着第三者到法院起诉离婚。
4、要求过错方给予经济赔偿的案件虽然比起往年有所上升，但比例仍然偏低。从判决结果看，由于当事人举证能力有待加强，提供证据不充分，法院支持的比较少。仅仅占请求的10％。
5、从审理结果看判决离婚与维持婚姻关系的案件约各占一半。
6、通过公告诉讼离婚的增多，缺席判决案件的比例增大。比往年同期增长了20％。
二、婚姻家庭危机产生的原因
1、社会不良风气对婚姻家庭稳定冲击较大。随着物质生活水平的不断提高，一些不良现象正日益侵蚀着社会风气，如非法同居、包二奶、找情人等。
2、传统的家庭美德逐渐被淡化。离婚纠纷中配偶有外遇类案件居高不下，有些人只求一时刺激，不顾后果；只图索取，不尽义务；家庭责任感、婚姻道德逐渐淡薄。
3、一方长期外出打工导致婚姻破裂。农村中不乏一方外出打工,夫妻长期分居，致使婚姻出现裂痕。今年1月受理的王某诉毛某离婚纠纷案，毛某常年在外打工，第三者插足，最终双方离婚。此类案件今年已有7件。
4、社会对婚姻家庭矛盾的综合整治缺失。如果能在婚姻家庭矛盾出现的萌芽状态，有关组织及时介入，给予必要的开导、教育和制止，必然会有效遏止不良后果的发生。
5、某些法律条文的规定过于原则，使得实际执行存在一定的难度。《婚姻法》对维护妇女儿童的合法权益作了相关规定，但某些条文仍然缺乏可操作性。如该法第二十条 “夫妻有互相扶养的义务。一方不履行扶养义务时，需要扶养的一方，有要求对方付给扶养费的义务”的规定，在法律实务中，法院如受理此类案件审理
三、防控婚姻家庭危机的对策
1、加大法制宣传力度，弘扬婚姻家庭新风尚。新闻媒体应坚持正确的舆论导向，大力宣传社会新风尚；政府应加强公民道德教育和法制宣传，倡导男女平等、夫妻和睦的家庭美德，增强全社会的法制观念。
2、规范婚姻登记管理，严把婚姻登记关。严格审查登记要件特别是申请人年龄及是否存在近亲关系等，杜绝不法婚姻。
3、利用调解前置程序，充分发挥诉讼调解功能。在审理离婚案件过程中，多做夫妻双方的教育疏导工作，不宜过快判决不准予离婚或未经深调迳行判离；对尚有和好希望的婚姻，要尽量调解和好；对感情确已破裂，已无和好希望的，在做好思想工作的同时，应及时公正处理，使双方好聚好散。
4、正确适用法律，依法保护无过错方。对严重影响婚姻家庭稳定、因多种原因造成的“第三者插足”等现象，人民法院在审理此种情形的离婚案件过程中，应积极向当事人释明法律，提醒当事人在规定的举证期限内提交相关证据；对于因家庭暴力、重婚等原因导致的离婚，在查明案件事实的前提下，在法律规定的范围内对过错方加以严厉制裁。