初探隐私权的法律保护

刘成江


　　（一）隐私权的含义
　　隐私权是指自然人享有的私人生活安宁与私人信息不被他人非法侵扰、知悉、搜集、利用和公开的一项人格权。根据我国具体情况，结合国外有关的理论科研成果，隐私权的内容主要有：（1）公民享有姓名权、肖像权、住址、住宅电话、身体肌肤形态的秘密，未经许可，不可以刺探、公开或传播；（2）公民的个人活动，尤其是在住宅内的活动不受监视、窥视、摄影、录像，但依法监视居住者除外；（3）公民的住宅不受非法侵入、窥视或骚扰；（4）公民的性生活不受他人干扰、干预、窥视、调查或公开；（5）公民的储蓄、财产状况不受非法调查或公布，但依法需要公布财产状况者除外；（6）公民的通信、日记和其他私人文件不受刺探或非法公开，公民的个人数据不受非法搜集、传输、处理、利用；（7）公民的社会关系，不受非法调查或公开；（8）公民的档案材料，不得非法公开或扩大知晓范围；（9）不得非法向社会公开公民过去的或现在纯属个人的情况，如多次失恋、被强奸等，不得进行搜集或公开；（10）公民的任何其他属于私人内容的个人数据，不可非法搜集、传输、处理利用。上述内容概括为四个方面，即与私人生活有关，与安宁有关，与形象有关，与姓名有关。
　　隐私权具有以下特征：（1）隐私权的主体只能是自然人。隐私权是自然人个人的私的权利，并不包括法人，尤其是企业法人，企业法人享有的商业秘密不具有隐私权所特有的与公共利益、群体利益无关的本质属性；（2）隐私权的客体包括私人活动、个人信息和个人领域；（3）隐私权的保护范围受公共利益的限制。隐私权的保护并非毫无限制。应当受到公共利益的限制，当利益发生冲突时，应当依公共利益的要求进行调整。
　　目前，根据国内外学者的通说，隐私权具有以下四项权利：（1）隐私隐瞒权。隐私隐瞒权是指权利主体对于自己的隐私进行隐瞒，不为人所知的权利；（2）隐私利用权。自然人对于自己的隐私不仅享有消极的隐瞒权，还享有积极的利用权。隐私利用权是指自然人对于自己的隐私积极利用，以满足自己精神、物质等方面需要的权利；（3）隐私维护权。隐私维护权是指隐私权主体对于自己的隐私所享有的维护其不可侵犯性，在受到非法侵害时可以公力与私力救济，来维护隐私的不可侵犯性；（4）隐私支配权。隐私支配权是指自然人对于自己的隐私权有按照自己的意愿进行支配。准许他人利用自己隐私的实质，是对自己享有的隐私利用权所作的转让行为，未经权利人承诺而利用者，为严重侵权行为。
　　（二）隐私权的历史沿革
　　具有法律意义上的隐私权是1890年由美国法学家在《哈佛法律评论》中首次提到的，从而使得隐私权明确成为法律性问题。随后美国就隐私权问题进行了大量研究，上世纪三、四十年代，美国法院出现隐私权的判例。1940年sidis诉F.R出版公司案等，法官对隐私权认可，被美国法学理论界称为法学影响法院审判的一个杰出案例。后来出现了专门的联邦隐私法，各州也出现了类似的法规。六十年代后，著名的法学家威廉普罗塞在他的《美国侵权行为法（第二次重述）》中把隐私权分为四部分，即与私人生活有关的、与安宁生活有关的、与形象有关的、与姓名有关的。英国对隐私权的研究不发达，隐私立法很零碎。英国现阶段正在为隐私权的保护系统化和专门化进行工作。在大陆法系国家中，德国的大多数法学家认为，德国民法典第823条第1部分对“私权”的列举是详尽的，名誉权和个人秘密权将得到法律条款的保护。法学家和法官拒绝这些特殊的“人身权利”作为应受民法典第823条保护的绝对权利。二战后，情况发生了很大变化，德国联邦法院于1954年通过“公民的一般人格权，保护隐私和名誉”的司法解释。法国为加强隐私权保护，于1970年7月11日在第70—643号法律中，增补了《民法典》第9条，规定了隐私权保护，即“任何人有权使其个人生活不受侵犯”。1978年通过保护个人数据的法律，类似情形还有瑞士等国。我国近邻日本，其民法没有隐私权的具体规定，但二战后修改民法典，确立“个人尊严及两性实质”等为民法解释的最高准则，个人尊严包括隐私权。1988年日本出台保护隐私权的相关规定。我国台湾地区也于1995年作出相关立法，对隐私权加以保护。
　　二、我国隐私权保护的现状
　　（一）隐私权保护的方式
　　随着隐私权保护的发展，隐私权的保护越来越受到各国法学界的重视，许多国家对隐私权采取不同的保护方式，概括起来有三种：一是直接保护。法律承认隐私权为一项独立的人格权，但公民的隐私权受到侵害时，受害人可以以侵犯隐私或隐私权作为独立的诉因，诉诸法律，请求法律保护与救济。二是间接保护。法律不承认隐私权为一项独立的人格权，当公民个人的隐私受到侵害时，受害人不能以侵犯隐私或隐私权作为独立的诉因诉诸法院，请求法律保护与救济，而只能将这种损害附从于其它诉因请求法律保护与救济。三是概括保护。在民法或相关法律及判例中笼统地规定保护人格权或人格尊严，不列举具体内容，在实践中仍然保护公民个人的隐私，并在有关法律法规中对隐私保护作出零星的规定。我国对隐私权的保护实际上是间接保护方法，和日本对隐私权保护的方法基本一致，但保护的程度和力度不同，没有该国的法律制度完善。
　　（二）隐私权保护的不足与现状
　　我国对隐私权的保护，没有明确的法律、法规规定，但是1988年颁布的《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》、1993年《关于审理名誉权案件若干问题的解答》中均规定：公布、宣扬他人隐私，致使他人名誉受到损害的，应认定侵害他人名誉权。使“隐私权”一词初见于成文法律，但这只是间接保护，并非直接保护。2001年，最高法颁布《关于确定侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》，隐私权虽没有被认为是一种独立人格权受司法保护，但是该解释隐含侵害隐私权保护的内容，仍不失为一种立法和法律研究的进步，只是此种进步仍不足以弥补法律在隐私权保护方面所存在的缺陷。
　　从我国目前的隐私权保护的立法来看，主要有宪法、刑法、诉讼法、行政法和民法，隐私权作为一种民事私权，应当由其基本法民法来保护。由于我国民事研究起步晚，对人格权研究较为薄弱，其人格权中的隐私权历来与阴私相混淆，同时又受到中国特有的文化影响，其保护的程度和保护的方法没有受到立法者的重视，在我国私法领域中的成文法律中，没有一部法律有明确的隐私权保护内容，仅仅在司法实践中，遇到隐私权问题时，司法解释予以规定，以名誉权的名义来保护隐私权。因而我国隐私权保护立法不足显现的。又由于隐私权未形成独立人格权，公众对隐私权的内容以及是否侵犯隐私权问题产生模糊认识，隐私权被侵害在我国相当突出。不仅公民、企业存在侵害隐私权的问题，而且国家机关、事业单位也存在侵害隐私权的问题，具体侵害行为有：（1）侵入侵扰。私自侵入他人住宅、搜查他人住宅或者以其他方式破坏他人居住安宁的，是侵害他人隐私权的行为。如延安毗虼村村民张某和妻子在居住的诊所看黄碟事件。（2）监听监视。私自对他人的行踪及住宅、居所等进行监听、监视，安装窃听装置或者摄像设备等，属于侵害他人隐私权的行为。如引起媒体关注的有厦门合资企业东龙陶瓷有限公司在厕所内装摄像头、深圳市宝安区西乡镇港资利祥表厂在男厕所安装探头等。又如四川省泸州市中院审理的妻子雇人偷拍丈夫婚外情行为，误将其他家人洗澡的镜头拍入。（3）窥视。故意窥视他人居住，利用望远镜或者其他设备偷看他人的私生活，或者私自拍摄他人室内私人生活的照片或者录像片等，应当认为是侵害他人隐私权的行为。在城市，一般均为楼房居住，两楼之间间距较小，常有人利用望远镜窥视他人室内活动，特别是窥视他人与性有关的活动。（4）刺探。故意调查刺探他人的通信或者其他私人文件的内容，非法刺探调查他人的性生活，非法刺探调查他人的财产状况等隐私资料，应当被认为是侵害他人隐私权的行为。（5）搜查。在公共场所或者工作场所，非法搜查他人身体或者财物的行为，属于侵害他人隐私权的行为。如上海市一名女大学生在某超市购物后出门时，被男保安拦住，认为该女学生有偷窃行为，强行搜身。（6）干扰。非法干扰他人夫妻两性生活，利用电话等方式骚扰他人，应当被认为是侵害他人隐私权的行为。如有一些人，以打电话骚扰他人为乐，经常在深夜打电话骚扰他人，他人生活安宁被打破。（7）披露、公开或宣扬。非法披露、公开或宣扬他人的隐私资料，如他人的个人数据、婚恋史、受害记录、疾病史、财产状况以及过去和现在的其他属于受害人的隐私范围的一些资料、信息，都是侵害他人隐私权的行为。披露、公开或宣扬，都是向第三人传播受害人的隐私资料或信息，其具体做法可以是口头的，也可以是书面的，还可以是通过现代通讯技术（如传真、网络）及其他足以使第三人知悉的方式进行。如孕妇到医院作人流手术。新疆石河子市某女青年到石河子医学院某附属医院做人流手术，当她脱下裤子正当要接受检查时，手术医师将门外20多名男女实习生招进来围观见习，女青年当即提出让实习生回避，但手术医师仍坚持让实习生围观，边手术边讲解。上述行为，严重侵害了公众的隐私权，造成受害人精神和人身痛苦，长时间不能恢复。
　　三、隐私权保护制度的完善与思考
　　针对目前我国隐私权保护不足这一现象，我认为应根据我国国情，借鉴国外先进的经验与成果，对我国隐私权保护加以立法，并明确隐私权保护的价值取向和具体法律方法。下面谈一些尚不成熟的思路。
　　（一） 应将隐私权作为一项独立的人格权加以保护
　　现有立法，包括刑法、行政法均有隐私权的内容，但宪法和民法却未将隐私权规定为独立的人格权，使隐私权的保护受到消弱，如非法侵入住宅，刑法予以惩罚，但民事部分，特别是侵害隐私权造成的精神损害，刑事法律未予保护。就民事法律和司法解释规定而言，虽然规定了保护，但是刑法与民法的规定相互冲突，法院没有办法解决，受害人还是不能获得救济。作为私权的一项重要人格权，隐私权被侵害时不能获得救济，是对法律的践踏和对法律的不信任。如果法律明确规定救济措施，受害人就能够有效保护自己的权利。因此，应当将隐私权作为一项独立人格权加以规定。最高人民法院《关于确定侵权精神损害行为责任若干问题的解释》先行一步，但是仍没有明确，只是对名誉权的解释范围进行扩大，把隐私权作为一项内容。甚感欣慰的是，正在制定的《中华人民共和国民法典》，由中国社会科学院法学研究所与中国人民大学民商法律研究中心提出的两个草案均将隐私权作为一项独立的人格权加以立法，并对侵害隐私权的行为、内容、制裁措施作出具体规定，使得隐私权保护有法可依，隐私权的保护受到法律的尊重。
　　（二）规范隐私权保护的内容与范围
　　许多国家对隐私权保护的内容与范围均有规定，这是对隐私权是否被侵害的界定，更利于普通公民了解隐私权内容与范围，减少隐私权的侵害。同时，规定具体的保护内容与范围，对被侵害人采取较为完善的救济措施。由于科学技术的不断进步，隐私权的内容在加大，侵害的行为类型在增多，在立法中可采取灵活的方法，在隐私权的法律条款中单列一项，即“其它导致侵害隐私权的行为”。从而使隐私权的保护更具有拓展性。建议将目前的间接保护方式转换为直接保护，让隐私权的权能与其他人身权一样受到重视和尊重。
　　在确定隐私权范围和内容时，要注意对侵害程度的确定，应当明确隐私权与其他权利的界定，也就是说隐私权的抗辩问题。如果隐私权人先行侵犯了相对方的合法权益，相对方为维护其权益，在不得已的情况下侵犯了隐私权人的隐私，根据自力救助的原理，相对方可因以免责或减轻责任。隐私权抗辩应具备以下条件：（1）隐私权人先行侵犯他人权益；（2）他人侵犯隐私权人隐私系以救济该他人已被侵犯的权益为目的；（3）该他人别无其他救济途径（这是自力求助扩张解释的本质要求）；（4）侵犯隐私不得超过维护该他人权益的必要限度。
　　根据以上条件，如果“捉奸”的偷拍人欲免责应符合以下条件，否则，就构成对对方隐私权的侵犯　　（1）隐私权人确实先有婚外情行为；（2）偷拍人偷拍行为仅以获取配偶婚外情证据为目的，而且拍摄到的配偶与第“第三者”的不轨行为不得传播、公开；（3）偷拍人通过其他途径确实无法获得充分证据证明配偶的婚外情行为；（4）没有超过必要限度。在上海南汇区法院审理的一起人格权案件中，妻子正与丈夫进行离婚诉讼，期间，妻子携亲戚至丈夫租赁的房屋，拍摄到丈夫与“第三者”同睡一床的照片（妻子维护自身权益的行为应至此为止）。但妻子仍不罢休，与亲戚一起将“第三者”内裤剥去，再行拍照，这后面的行为显然超过了必要限度。妻子搜集丈夫不忠的证据行为未尝不可，但其后的侮辱行为侵害了“第三者”的人格权，其妻子及其亲戚承担侵权责任。因此，对于隐私权的保护也应当确立一个责任原则，使当事人能够正当行使权利。
　　（三）规范隐私权与知情权的关系
　　知情权是一项公权，指公民有权知道其应该知道的信息资料，包括知情权、社会知情权和个人信息知情权。其中知情权包括对国家官员出生、家庭、履历、操守、业绩等个人信息的知悉。公众选举官员并授予权力管理社会公共事务，谋求公共利益，就有必要对他们的品行、才干、价值观等各方面有较深入的了解，官员亦有义务公开属于个人的隐私信息。社会知情权包括对涉及公众人物的各种信息和社会新闻事件的知悉。公众人物，他们已从社会公众那里获得了较常人更为优越的物质利益和精神利益。牺牲部分隐私权益，是对这种物质利益和精神利益的交换。这里涉及的公众人物，是指在社会生活中广为人知的社会成员，如歌星、影星、科学家、文学家、国家官员等。公众人物隐私权包括阳光隐私权和有限隐私权。阳光隐私权是对公民产生有益或有害联系的个人隐私部分。有限隐私权是指公众人物的个人隐私不形成对公民有益或有害联系的部分。阳光隐私权是不受法律保护的部分，是公众人物为得到回报而自愿放弃的部分，主要是为能够得到社会尊重，实现抱负，有成就感，获得物质待遇等。
　　但是公众人物以下方面的隐私应得到保护：（1）其住宅不受非法侵入或侵扰；（2）私生活不受监视；（3）通讯秘密与身由；（4）夫妻两性生活不受他人干扰或调查；（5）与社会政治和公共利益完全无关的私人事务。社会知情权还包括公众对社会新闻了解的权利，并引申出媒体出于正当目的对社会事务采访和报道的权利。因而就出现隐私与新闻报道的冲突，这一对冤家之间的冲突如何解决，我认为应当遵循三个原则：一是社会政治与公共利益原则；当个人利益与公共利益比较时，公共利益大于个人利益，且公共利益涉及社会时，个人利益应当服从社会公共利益，以公共利益为最高利益标准。二是权利协调原则；当权利冲突时，双方可以选择牺牲最小利益，当必须牺牲隐私权来行使知情权时，应当将隐私权损害减小到最低限度，即缩小披露、公开范围，当知情权是财产利益时，应当以维护隐私的人身权来对抗知情权。三是人格尊严原则。当隐私涉及到人格尊严时，如他人的妻子与第三人有不正当的性行为等隐私时，或有疾病等，知情权要让位于隐私权，否则，将损害当事人终身的利益。因此根据三项原则，解决隐私权与知情权的冲突，以利益最大化来保护个人的隐私权。


北安市人民法院 刘成江
黑龙江省建设委员会


黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法
黑龙江省建设委员会


第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产物业管理（以下简称物业管理），保障房屋及其设备设施的正常使用，提高生活居住、办公、生产经营等环境质量，维护其正常的公共秩序，依据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指房地产及其附属设备设施的服务经营化的各类住宅小区、机关企事业单位办公楼和生活区、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其设备设施与占地。
本办法所称物业管理是指依法设立的物业管理企业，依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对房屋建筑及其供暖、供水、排水、环境绿化、环境卫生、小区道路、休闲娱乐设施、保安和环境容貌等进行的维修、养护、服务和管理。
第三条 凡在本省城市规划区内从事房地产物业管理经营活动和实施物业行政管理的，均应遵守本办法。
第四条 省建设行政主管部门主管全省物业管理工作，负责本办法的组织实施。
各行署建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下均称房地产行政主管部门）主管本行政区域内的物业管理工作。
各级规划、市政、供热、绿化、环卫等行政管理部门，应按各自的职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产物业管理工作的指导和监督检查。

第二章 业主与业主委员会
第五条 本办法所称业主，是指房地产物业的所有权人和使用人。
第六条 房地产物业使用人达到百分之六十以上时，开发建设单位、公房房改售房单位和物业管理企业应在房地产行政主管部门指导监督下，组织召开首次业主大会或业主代表大会，依法选举产生业主委员会。
第七条 业主大会，由全体业主组成；业主人数较多的，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经与会的业主或与会的业主代表过半数通过。
第八条 业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构，负责业主大会或业主代表大会的常务工作，并代表全体业主对物业实施自治行为规范和委托物业管理的监督检查。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；经15％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。
第九条 业主委员会组成人数应根据业主人数确定，一般不应少于9人组成，并在委员中推选产生业主委员会主任、副主任和执行秘书。执行秘书负责委员会的日常工作。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。主任、副主任、执行秘书每届任期三年，可连选连任。但在任期未满需调整的，应经业主大会或业主代表大会通过。
第十条 业主委员会应自选举产生之日起十五日内持下列文件向所在地房地产行政主管部门办理登记，并提交下列材料：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员及领导成员名单；
（三）业主委员会章程。
所在地房地产行政主管部门应当自受理登记申请十五日内，完成登记工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会职责：
（一）在房地产行政主管部门的指导下，制订业主委员会章程，代表业主维护其合法权益；
（二）定期主持召开业主大会或业主代表大会；
（三）决定选聘物业管理企业并与其签订物业管理委托合同；
（四）制定业主公约并提交业主大会或业主代表大会审议通过，报房地产行政主管部门备案；
（五）监督物业管理企业对委托物业的服务管理工作；
（六）审议物业管理企业对房屋大中修的报告，监督检查维修费用的使用情况；
（七）配合物业管理企业，监督检查业主遵守物业管理规章制度、履行义务情况；
（八）督促物业管理企业按季度公布财务收支情况。
第十二条 业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。

第三章 物业管理企业
第十三条 本办法所称物业管理企业，是指取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》，并取得工商营业执照，具有企业法人资格，为业主提供专业化、社会化、企业化、经营型服务的经济实体。
房地产开发企业、公房管理单位、写字楼以及商城商厦业主等自行实施物业管理的，也应按前款规定组建物业管理企业或办理兼营资质证书手续。
未取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》和工商营业执照及物价部门颁发的收费许可证的，不得接受委托承担物业管理任务，收取物业管理费用。
物业管理企业资质标准和管理办法，由省建设行政主管部门另行制定。
第十四条 外省物业管理企业进入我省或本省物业管理企业省内跨区（省）接受委托承担物业管理任务的，应按省跨区（省）有关规定输相应手续后，方可开展物业管理经营活动。
第十五条 物业管理企业的权利：
（一）对接受委托的物业进行接管验收；
（二）根据有关法律、法规及物业管理委托合同、公约，制定物业管理具体实施办法及各项规章制度；
（三）依据政府物业管理收费规定和物业管理委托合同，收取物业管理费用；
（四）有权制止违反物业管理规章制度及违法行为；
（五）有权选聘专营企业承担专项管理业务；
（六）按企业许可经营范围开展各种经营活动。
第十六条 物业管理企业义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受房地产行政主管部门和物业管理相关政府部门的检查指导，接受业主和业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会报告工作；
（四）按时向全体业主公布物业管理费用财务收支情况；
（五）协助业主开展多种形式的社区文化活动。

第四章 物业管理委托
第十七条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收前，应选聘物业管理企业提前介入进行前期物业管理。在业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或另聘物业管理企业进行物业管理。
第十八条 业主委员会宜采取招投标方式选聘物业管理企业。
第十九条 房屋销售时，开发建设单位应与购房者在房屋销售合同中订立有关售后物业管理条款。
第二十条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收后，以及公房房改售房单位应及时向物业管理企业移交工程建设技术资料，办理交接手续。
第二十一条 物业管理企业应与业主委员会签订物业管理委托合同。
签订物业管理委托合同，应使用国家建设部与国家工商行政管理局统一制发的物业管理委托合同文本。
第二十二条 物业管理企业的管理项目聘请有关专营公司承担时，其原签订的物业管理委托合同中的责任不随之转移。
第二十三条 物业管理企业在签订委托合同后十五日内，向所在地房地产行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理委托合同到期或物业管理企业未达到委托合同规定的条款标准或者因其他违法行为原因的，业主委员会可通过决议终止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业，并及时选聘相应的物业管理企业继续进行管理。
物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起一个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他有关物品的移交手续。

第五章 房地产物业使用与维护
第二十五条 房屋或住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，向业主委员会或物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）房屋或住宅小区规划平面图；
（二）单体建筑、结构竣工图；
（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
第二十六条 供暖、供水、排水、供气、供电及电讯等部门，在物业管理范围内开挖路面或者进行其他施工时，应当事先通知物业管理企业。工程竣工时应负责恢复原貌。
第二十七条 业主使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得随意改变房屋结构、用途和外貌；
（二）未经批准，不得对房屋的内外承重墙、楼板、梁、柱、阳台及屋面进行拆改、开凿等；
（三）房屋装饰装修、搭建按有关规定办理审批手续，并自行清理建筑及装修垃圾；
（四）不得存放生活性燃料以外的易燃、易爆、有毒、放射性等物品；
（五）不得阻挠物业管理企业对共用部位、公用设施设备的维修养护；
（六）不得利用房屋从事违法犯罪、危害公共利益及侵害他人正当权益的活动；
（七）不得占用房屋内公共楼梯、过道、地下室、平台等公共部位，不得堆放杂物；
（八）公共场所、公共部位不得乱贴、乱画、乱挂；
（九）爱护公共配套设施，不得损坏道路、绿地、花草树木和休闲娱乐设施；
（十）法律、法规及政府规定的其他行为。
第二十八条 物业维修责任，一般按下列规定划分：
（一）房屋室内自用部分，由产权人自行维修；
（二）房屋的共用部位及房屋内的供水、排水、供热设施设备，由受聘的物业管理企业养护维修；
（三）住宅小区及其他场区内的公用设施设备，由受聘的物业管理企业维修养护；
（四）其他管线设施由相应部门负责维修养护，也可委托物业管理企业进行有偿维修养护。
需要物业管理企业在此基础上扩大养护维修范围的，应在有关合同中作出规定。

第六章 物业管理经费与管理用房
第二十九条 物业管理经费主要渠道：
（一）开发建设单位在出售商品房屋时，按建筑面积提取每平方米1～2％建安费作为物业管理公共部位、公用设施设备维修专项资金；
（二）公房房改出售后，按售房款20～30％比例提取公共部位、公用设施设备物业管理维修专项资金；
（三）按有关规定收取的物业管理费；
（四）专项委托服务收入；
（五）特约服务收入；
（六）其他合法收入。
第三十条 开发建设单位在房屋或住宅小区移交时，将提取的物业管理专项资金交由市、县房地产行政主管部门代管，专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。
第三十一条 已交付使用的房屋或住宅小区，未提取物业管理专项资金的，应由当地政府批准确定该资金来源渠道和数额，做为物业管理共用部位、公用设施设备维修专项资金。
第三十二条 公有房屋出售后，提取的公共部位、公用设施设备维修资金，交由市、县房地产行政主管部门代管，按售房单位专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。
第三十三条 开发建设单位和公房房改售房单位在移交住宅小区时，应无偿向小区业主委员会提供一定比例的物业管理用房，其产权归业主委员会所有，由市、县房地产行政主管部门代管；同时也可以以成本租金或零值租金向物业管理企业提供一定数量的商业用房，以扶持物业管理企
业的起步与运营，产权归原开发建设单位或原公房房改售房单位所有；也可以以成本价出售给业主委员会。业主委员会购买上述商业用房的资金，可在物业管理专项资金中列支，并以该商业用房的经营收入逐年回收。物业管理企业应负责其使用的物业管理用房和商业用房的维修养护。
物业管理用房未经批准不得改变使用性质。
开发建设单位为小区业主委员会提供的管理用房和商业用房的比例，由当地政府确定。

第七章 法律责任
第三十四条 物业管理企业，有下列行为之一的，由县以上房地产行政主管部门根据情节轻重，依法给予行政处罚，并建议资质审查机关对资质等级予以降级，直至取消其资质。
（一）未按本规定取得资质证书，擅自从事物业管理经营活动的；
（二）未经批准超越营业范围经营的；
（三）未按规定办理跨区、跨省手续的；
（四）不履行物业管理委托合同，损害业主利益的；
（五）不按规定的项目、标准收取物业管理费用的；
（六）有其他违法违纪行为的。
第三十五条 业主因故意或过失造成公用设施设备损坏的，由责任者负责修复或赔偿，构成犯罪的，由有关部门依法追究其法律责任。
第三十六条 业主或业主委员会与物业管理企业在执行合同过程中发生争议的，可由房地产行政主管部门进行调解。调解无效的，可申请仲裁机构仲裁或直接向人民法院起诉。

第八章 附则
第三十七条 城市规划区以外的独立农场、林场、工矿区等物业管理，参照本办法执行。
第三十八条 本办法由省建设委员会负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。



1997年10月30日