贵州省黔东南苗族侗族自治州人大常委会


黔东南苗族侗族自治州民族文化村寨保护条例

（2008年2月28日黔东南苗族侗族自治州第十二届人民代表大会第三次会议通过　2008年5月30日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第二次会议批准　2008年6月23日黔东南苗族侗族自治州人民代表大会常务委员会公告公布　自2008年9月1日起施行）




　　第一条　为加强民族文化村寨的规划、保护、建设、管理和利用，根据《中华人民共和国民族区域自治法》及有关法律、法规的规定，结合实际，制定本条例。

　　第二条　本行政区域内民族文化村寨的规划、保护、建设、管理和利用，适用本条例。

　　第三条　本行政区域内，具备下列条件之一的村寨，可以由县级以上人民政府命名为民族文化村寨：

　　（一）历史悠久，布局协调，建筑典型，具有显著民族特色或者地方特点的；

　　（二）传统习俗保存完整、民族风情浓郁、具有民族特色或者地方特点的；

　　（三）与历史名人或者重大历史事件相关联的；

　　（四）具有历史文化传统和生态自然景观的；

　　（五）民间传统艺术或者工艺独具特色的；

　　（六）有纪念意义或者独特文化内涵的。

　　第四条　县级以上人民政府应当把民族文化村寨的规划、保护、建设、管理和利用纳入本级国民经济和社会发展规划。

　　民族文化村寨坚持保护为主、抢救第一、科学规划、合理利用、政府主导、社会参与的原则。

　　第五条　县级以上人民政府的财政预算应当安排民族文化村寨的规划、保护、建设、管理和利用专项资金。

　　鼓励单位和个人赞助、捐赠、投资民族文化村寨保护、建设和利用。

　　第六条　自治州人民政府应当组织开展民族文化村寨的普查，制定民族文化村寨保护、建设、管理和利用的总体规划。

　　县级以上人民政府文化、民族事务等行政主管部门，应当负责对民族文化村寨的物质文化、非物质文化进行收集整理、研究和管理，建立民族文化村寨相关资料、数据、影像档案。

　　第七条　自治州人民政府文化行政主管部门负责自治州民族文化村寨的保护、管理和利用工作。

　　县级人民政府文化行政主管部门负责本行政区域内民族文化村寨的保护、管理和利用工作。

　　县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责，做好民族文化村寨的保护、管理和利用工作。

　　乡（镇）人民政府负责辖区内民族文化村寨的保护、管理和利用工作。

　　村民委员会依照本条例规定，负责辖区内民族文化村寨的保护、管理和利用工作。

　　第八条　县级以上人民政府应当对为民族文化村寨规划、保护、建设、管理和利用作出贡献的单位、个人予以表彰和奖励。

　　第九条　民族文化村寨的认定，由县级人民政府文化行政主管部门会同相关部门提出方案按程序报县级以上人民政府审定。经批准的民族文化村寨，应当向社会公布。

　　第十条　县级人民政府建设行政主管部门应当会同相关部门，对民族文化村寨的保护进行规划，划定保护区，明确禁建区和限建区。

　　第十一条　民族文化村寨内具有代表性的街道、建筑物、构筑物、公益活动场所和古树名木等应当设置标识。

　　第十二条　民族文化村寨的规划、建设、保护、管理和利用，应当尊重群众的意愿，维护当地群众的利益。

　　第十三条　对民族文化村寨的规划建设方案应当由县级人民政府组织文化、建设、民族事务、旅游等相关部门的专家进行论证。

　　民族文化村寨内的建设项目和设施，由建设单位或者个人申请，经村民委员会、乡（镇）人民政府签署意见，报县级以上人民政府文化行政主管部门提出意见，县级以上人民政府建设行政主管部门核发建设规划许可证后方可施工。

　　单位和个人投资开发民族文化村寨的，应当按照有关规定办理相关手续。

　　第十四条　在民族文化村寨内，经批准改建、维修、新建的建筑物、构筑物，应当遵循修旧如旧的原则，鼓励采用原有工艺技术，使用原质或者仿原质材料，保持原有功能和原有风貌。

　　第十五条　民族文化村寨的公益事业建设、基础设施建设、民居建设等应当体现民族风格和地方特点。民族文化村寨保护区内，禁止修建与村寨建筑风格不协调的建筑物、构筑物。

　　第十六条　在民族文化村寨保护区内，符合规划需要改建、维修、新建的建筑物、构筑物的立面、造型、高度、色调应当与民族文化村寨整体建筑风格协调一致。

　　第十七条　民族文化村寨保护区内已建成的建筑物、构筑物，与民族文化村寨建筑风格不协调的，应当按照民族文化村寨的规划，逐步进行改造或者迁出。

　　第十八条　民族文化村寨内的水管、电线、电话线、闭路电视线等设施应当与整体风貌相协调。道路、给水、排水、垃圾池、垃圾箱等基础设施的外观设计、制作材料应当与民族文化村寨传统建筑风格相协调。

　　第十九条　民族文化村寨的鼓楼、门楼、戏台、风雨桥、芦笙场、踩鼓场、游方场、踩歌堂、竞技场等公益活动场所及设施，应当加以保护、修缮，保持完好。

　　第二十条　民族文化村寨的建筑物、构筑物的维修、改造、修建，由产权人负责。对重点民居、街坊、院落、标志性建筑物等进行保护性维修、改造，当地人民政府应当予以支持。

　　第二十一条　各级人民政府应当加强对民族文化村寨的非物质文化保护。对符合条件的，申报列入世界级、国家级和省级非物质文化遗产名录。

　　第二十二条　民族文化村寨的民族服饰传承，应当保持原有特征。鼓励穿戴民族服饰参加节日活动。

　　民族文化村寨的中、小学校应当开设民族文化课程。

　　第二十三条　尊重和保护民族文化村寨健康有益的民族习俗，支持、引导开展传统的节日、庆典、祭祀、娱乐、竞技活动，传承传统文化。

　　第二十四条　各级人民政府应当鼓励和支持民间艺人、工匠开展技艺的培训、传承、研究和交流等活动。

　　第二十五条　县级以上文化行政主管部门应当会同有关部门组织对民族文化村寨的民族服饰制作工艺、民歌、音乐、乐器、美术工艺、传统建筑技术、传统节日程序、代表性的习俗、有价值的民间文学、楹联、典籍、契约、碑碣、艺术品等进行收集、整理、研究，建立文字资料和影像资料。形成的相关资料由县级以上民族文化博物馆收藏、管理或者档案馆保存。

　　反映历史上各个时代具有历史、艺术、科学价值的原始手稿、典籍、契约、碑碣、楹联、艺术品、图书资料等文物，除依法按程序报经批准的以外，一律不得出境。

　　自治州加强对具有民族民间传统文化特色的服饰、银饰、建筑、器具等制作工艺的保护和传承。

　　第二十六条　县级以上文化行政主管部门应当为对外开放的民族文化村寨拟定限制摄影、录像、录音、文字收集的民族民间文化资料、民间工艺和实物名称，报同级人民政府公布。摄录和收集传统技术性、艺术性的工艺流程、历史科学价值资料，应当报经县级以上文化行政主管部门批准。

　　第二十七条　国内外团体、个人在民族文化村寨从事考察、采风、旅游和其他活动时，应当尊重当地民族的风俗习惯，不得损毁民族文化村寨的自然景观和人文景观。

　　第二十八条　加强对民族文化村寨自然地形地貌、森林植被、水体、自然景观及古迹遗址等自然生态环境的保护。

　　第二十九条　民族文化村寨应当加强植树造林、封山育林、退耕还林还草工作，保护古树名木、风景林和水源涵养林。

　　第三十条　民族文化村寨应当加强环境卫生管理，设置垃圾场、垃圾箱，修建公厕等卫生设施，建立保洁制度，保持村容整洁、卫生、美观。

　　第三十一条　民族文化村寨应当加强饮用水源的保护，生活饮用水应当进行净化处理，保证饮水安全。逐步完善村寨的排污设施，保持水体洁净和水质卫生。

　　第三十二条　民族文化村寨应当加强消防安全宣传和教育，预防和消除隐患，做好公共安全及防火、防洪等工作。

　　第三十三条　民族文化村寨保护区内，不得有下列行为：

　　（一）设置废渣场；

　　（二）乱占土地、取土、烧窑、采石、挖沙、采矿、葬坟；

　　（三）砍伐林木、捕杀鸟兽；

　　（四）电鱼、毒鱼、炸鱼；

　　（五）随意张贴广告、标语和堆放、悬挂有碍村寨容貌的物品；

　　（六）其他破坏或者影响民族文化村寨景观和环境保护的行为。

　　第三十四条　国家机关工作人员在民族文化村寨保护工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分。造成损失的，依法予以赔偿。

　　第三十五条　违反本条例第十三条、第十四条、第十五条规定的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其拆除，逾期不拆除的依法强制拆除。

　　第三十六条　违反本条例第二十五条第二款规定的，由公安机关依法没收其资料和实物，并将没收物品移交文化行政主管部门；尚未构成犯罪的，依法给予行政处罚。

　　第三十七条　违反本条例第二十六条规定的，由县级以上人民政府文化行政主管部门责令停止违法行为，没收其拍照或者摄录的资料，并处以1000元以上5万元以下罚款。

　　第三十八条　违反本条例第三十三条规定的，按照以下规定予以处罚：

　　（一）违反第一项规定的，由县级人民政府环境保护行政主管部门责令停止违法行为，并处以1万元以上10万元以下的罚款；

　　（二）违反第二项规定的，由县级以上人民政府相关行政主管部门责令停止违法行为，予以批评教育，限期恢复原状；逾期不改的，可处以100元以上1000元以下罚款。不能恢复的依法赔偿，并可处100元以上2000元以下罚款；

　　（三）违反第三项规定的，由县级以上人民政府林业行政主管部门责令停止违法行为，予以批评教育，没收违法所得和工具，并处以50元以上1000元以下罚款；

　　（四）违反第四项规定的，由县级以上人民政府相关行政主管部门责令停止违法行为，予以批评教育，没收违法所得和工具，并处以50元以上1000元以下罚款；

　　（五）违反第五项规定的，由县级以上人民政府相关行政主管部门责令停止违法行为，并处以50元以上1000元以下罚款。

　　第三十九条　本条例规定处罚以外的其他违法行为，由相关部门依法处理。

　　第四十条　本条例自2008年9月1日起施行。


中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页：http://www.law-god.com


2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：



（一）房地产开发项目转让



房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



（二）房地产项目公司转让



目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。



（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性