银行大案频现 谁来保护储户利益


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（新闻周报2005年4月19日报道）
盛大林：社会学家
杨 涛：金融学者
杨宏生：本报记者
金融大案要案频现
记者：“银行内外勾结骗取巨额贷款”、“储蓄所长携款潜逃境外”……您对这些消息的第一反应是什么？
杨涛：因为当前我国主要的商业银行都是国有银行，并且一些大案也是发生在国有银行，因而，听到这些消息，我的反应是国家的钱太容易被侵吞，国有资产流失太严重了。同时，我也感觉银行在监督各方面的漏洞太多。
盛大林：对这些消息，我已经见多不怪了。
记者：银行业近年为什么以如此快的节奏频繁出演大案要案？
盛大林：银行业频出大案，主要有两方面的原因：一是宏观环境所决定的，近年来，我国反腐败的力度确实在逐步加大，不仅银行系统被查处的腐败案件越来越多，其他很多行业和领域也是如此。二是我国银行体制的沉疴，产权不明晰、监管不到位，必然滋生腐败现象。
杨涛：银行业直接与大量的资金打交道，是掌握资源较多的行业之一，因而，在客观上，银行业与近年来经常出事的交通、建设等行业一样，是一个腐败高风险的行业。这个高风险的含义是指这个行业对于从业者诱惑极大，而相关的监管措施不健全，有许多漏洞可钻。因此，银行业大案要案频出，暴露出银行在监管制度及措施不力的沉疴。
记者：一方面国家在大力推进银行改革，一方面却是银行屡发窃案。为什么会出现这种情况？
盛大林：屡发窃案正是银行业体制弊端多多和改革不到位造成的。体制不合理是案件频发的根本，而转制等改革必然是不规范甚至是比较混乱的过程，这就为不法分子提供了伸手的机会。
杨涛：目前，国家在银行改革方面，主要进行的是产权改革、股份制改革，主要是界定所有者（股东）、经营决策者和管理者的权力边界及其委托代理关系。但是，一方面，这种改革还只是在进行当中，许多具体的措施还在摸索；另一方面，这种改革并不能完全解决银行上下之间监管的问题。中国银行业在监管上存在的一个重大问题是总行——分行——支行信息严重不对称问题，上一级管理者无法有效控制下级管理者，而不是所有者对经营者信息不对称的问题。因而，在大力推进改革的时候，同时又出现大案要案频发的现象就不足为奇了。
谁为储户存款失踪埋单
记者：在诸多银行大案要案背后，一个比较现实的问题是，谁为银行存款失踪损失埋单？
杨涛：储户将钱存入银行，从法律关系上讲，储户与银行就形成了合同关系，银行就有责任保证储户的资金安全，因此，如果发生了储户存款被窃的案件，除非储户本身存在故意或重大过失，否则银行就应当为储户存款损失埋单。
另外，我注意到，中国银监会法规部副主任李伏安3月30日称，近期接连发生金融大案要案，大部分是犯罪行为。对内外勾结犯罪应该由犯罪人承担，国家应加大追究的力度，追缴多少，都应承担损失的补偿。目前事实上是国家埋单，今后应该更清楚地划分职责，建立社会运作承担保险体系，银行股东和保险机构都应该承担相应的责任，更大程度地减少国家损失。
盛大林：银行大案当然损害了广大储户的利益，但就国有银行发生的案件来说，最终埋单的是全体纳税人。因为国有银行是国家的，国有银行产生的“大窟窿”最后都要由国家来填补。比如，四大国有银行都曾搞不良资产的剥离，并成立了资产管理公司，那些不良资产或被贱卖，或者烂掉，由于产生的损失表面上看是政府埋单，实际上就是全体纳税人掏的腰包。
记者：不久前有一则比“银行屡发窃案”更值得注意的消息称，我国一位权威人士警告说，银行也会破产，储户存钱也有风险。但似乎极少有人关注这个消息，或许人们早已忘记了1998年海南发展银行破产。您如何看待“银行破产”？“银行破产”之后，储户的利益怎么办？
盛大林：极少有人关注银行破产，并不奇怪，因为中国的银行至今仍然是国有银行占垄断地位，四大国有商业银行所占的市场份额仍然高达58％。如果国有银行发生挤兑、巨额亏空等破产症状，政府肯定要兜底。从法律上讲，国有企业是具有“无限责任”的，储户如果遭受损失而银行“破产”，可以要求政府予以赔偿。当然，随着银行业改革的逐步深入，国有银行将逐步最小化（除中行和建行外，工行、农行的股份制改革也将进行），像海南发展银行这样的股份制银行以及民营银行所占的市场份额将越来越大，储户必须增强风险意识。
杨涛：银行也会破产，这在西方社会是人皆有之的观念，在理论上讲，也不成问题。因为银行实质是金融企业，是企业，当然就会有经营不善的情况发生。国有商业银行进行股份制改造以后，国家也只就其股份范围内承担责任，银行如果破产，储户就很有可能蒙受损失。
记者：有人认为，银行屡发窃案背后更大的隐患和漏洞是银行的网络系统。但正如一位银行内部人士所说，最可怕的其实并不是外部侵犯，而是内部威胁。为了保证储户利益，银行方面如何严防“家贼”？
杨涛：“家贼”作案以及内外勾结作案的情形，占银行中所发的大案要案相当大比重。在许多情况下，面对银行日益完善的系统，外人要作案还是比较难，但是由于内部人熟悉里面的规程，特别是内外联手，的确让银行防不胜防。说到底，“家贼”作案以及内外勾结作案形成的原因仍然是监管机制存在重大缺陷，以及对于人员的选配和制约不力。
盛大林：银行的网络系统存在漏洞确实很可怕，但这只是技术上的问题，不是决定性的。发达国家的银行所使用的网络系统未必就比中国高明多少，人家那里为何没有频发大案呢？具有决定性的问题还是银行内部的治理结构，只要建立了合理、完善的公司治理结构，就可以有效地防住“家贼”。
记者：今年3月22日，中国银监会发布了《关于加大防范操作风险工作力度的通知》，提出了13条指导意见。该通知要求，对出现大案、要案，或措施不得力的，要从严追究高管人员和直接责任人责任，并相应追究稽核部门及人员对检查发现的问题隐瞒不报、上报虚假情况或检查监督整改不力的责任。通知还要求，“如发现有涉黄、涉赌、涉毒以及未报告的股票买卖和经商办企业等行为的，要即行调离原岗位，并对其进行审计。”您认为这种“银行大案从严追究，银行人员沾黄赌毒立即调离”的措施能否彻底遏止银行大案再度发生？
杨涛：每一起银行大案发生后，监管部门和相关的银行都会发布一系列新规章和规定，试图提高银行方面的风险管理和内部控制水平。应当说，在目前银行业大案频发的严峻形势下，中国银监会出台这么一个规定，加强银行监管，是很有必要的。但是，我们显然不能指望一纸《通知》就能遏止银行大案再度发生，这不仅涉及到《通知》所讲的措施能否有效贯彻的问题，而且更为重要的是涉及到国有商业银行中一系列深层次矛盾能否真正解决的问题。
盛大林：银行业当然应该提高风险管理和内部控制水平，但问题是如何提高？上述《通知》只是着眼于事后的惩处，这不能从根本上解决问题，事后惩戒不如事前预防。要从根本上解决问题，关键还是体制机制的创新，还是要靠改革的深入。
银行改革的“物理变化”和“化学变化”
记者：日前，一份关于中国商业银行竞争力的排行榜对外公布，在4家国有商业银行和10家股份制银行参加的综合竞争力排名中，招行、民生、浦发位列前三名。去年10月份由央行北京管理部发布的《北京中外资商业银行竞争力比较调研报告》中，四大国有商业银行包揽最后4名。您如何评价“国有商业银行竞争不过股份制银行”的现象？
盛大林：国有商业银行竞争不过股份制银行主要就是输在体制机制上。相比之下，股份制银行比国有商业银行更加安全、高效，也更加符合市场的取向。
杨涛：国有商业银行竞争力差的问题，首先有历史的问题，国有商业银行的基本现状可用“高、低、差”来形容：不良资产比例高，资本充实率低，赢利能力差、公司治理结构落后。但是，根本的原因还是在机制、在体制，比如由于国有商业银行为国家所有，其行为不是商业化模式，很容易受到行政干预，形成了大量不良贷款，同时，又由于有国家做靠山、软预算约束，导致国有商业银行的自我改造动力弱和低效益。
记者：有人认为现在国有商业银行经营中的一些困难和问题，都是历史上形成的不良贷款和财务包袱带来的，因此只要将这些包袱问题解决了，经营中的困难和问题就完全没有了。您赞同这个观点吗？
杨涛：我不同意这一观点，国有商业银行经营中的一些困难固然有历史上形成的不良贷款和财务包袱带来的问题，但正如前面我讲到的，更有机制、体制上的问题。目前，一方面，要按照温家宝总理所说“要使国有商业银行走市场化的道路，推进产权制度的改革，推进公司治理结构的改革，真正把国有商业银行变成现代的商业银行”积极进行产权改革；另一方面，加大银行监管力度，改变信息不对称的现状，健全激励机制，摸着石头过河，一步一个脚印，探索出国有商业银行运营的新路子。
盛大林：历史上形成的不良贷款和财务包袱确实给国有商业银行的经营带来了一些困难，但不是决定性的。几年前成立资产管理公司剥离银行的不良资产不就是给国有商业银行卸包袱吗？结果如何呢？现在几家国有商业银行又产生了大量的不良资产，甚至又在讨论是否进行第二次不良资产剥离了。当然，国有商业银行的经营不善在一定程度上也与行政干预以及政策性贷款有关，但行政之所以能够干预银行的经营，不正是银行的国有性质所决定的吗？假如银行不是国有的，政府还怎么“指令”它为那些半死不活、回报无望的企业贷款呢？
记者：对于国有商业银行改革，有这么一个比喻：财务重组和机构重组方面的进展被比作“物理变化”，公司治理方面的进展被比作“化学变化”。您认为国有商业银行改革的核心是什么？
盛大林：“物理变化”和“化学变化”的比喻很形象。国有商业银行改革的核心就应该是完善公司治理结构，建立现代企业制度。
杨涛：国有商业银行只有真正变成现代的商业银行，宏观上不受政府任意干预，成为真正的市场主体，才能带动其他一系列具体措施的改革。
记者：中国工商银行行长姜建清日前接受媒体采访时说，建设真正的商业银行，“将是一场彻底的革命”。根据中国加入世界贸易组织的承诺，2006年中国银行业将向外资全面开放，业内人士普遍认为，银行业的改革是“背水一战”。您如何看待这个问题？
盛大林：银行业的改革确实是“背水一战”。不但必须改，而且晚改不如早改。在市场完全开放之前，竞争压力不太大，改革起来也比较容易。如果等到门户大开之后，才被迫去改，就被动了。
杨涛：我比较认同这一种说法。2006年中国银行业向外资全面开放后，外资银行将蜂拥而至，将在遵守同一规则下平等竞争。而外资银行优质的资产、高效的服务及其成熟完备的管理制度，将使目前困难重重的国有商业银行在市场竞争面前毫无招架之力。
记者：在您心目中，理想状态下的银行应该是什么样子的？
杨涛：我理想中的银行应当是：产权明晰、信用度高、不良资产比例低、资本充实率高、赢利能力强、公司治理结构先进、监管有力。
盛大林：我觉得理想状态下的银行应该：产权多元、决策透明、监管严密、运行高效、行为规范、安全完备。

背景 近期银行大案频现
湖北省孝感市人民政府


市人民政府关于印发《孝感市物业管理办法》的通知
　　



各县（市）区人民政府，市开发区管委会，市临空经济区管委会，双峰山旅游度假区管委会，市政府各部门：
《孝感市物业管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。


二〇一一年十一月九日



　　孝感市物业管理办法


　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于孝感市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动。
　　第三条 住房保障和房屋管理部门负责物业管理活动的监督、管理工作。
　　规划、建设、环保、城管、工商、物价、财政、民政、人防、公安、消防等部门根据各自职能分别做好管理和服务工作。
　　第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
　　社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。
　　　　　



　　第二章 物业管理区域

　　第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的小区，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
　　第六条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向住房保障和房屋管理部门申请划分物业管理区域。
　　住房保障和房屋管理部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　第三章 附属设施设备的配置

　　第七条 新建物业，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
　　物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
　　第八条 规划行政主管部门在审批建设工程规划许可证时，应按第七条的规定明确物业服务用房的位置和面积。住房保障和房屋管理部门在核发商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当在售房合同中注明物业服务用房的位置和面积。
　　第九条 物业服务用房专门用于物业管理服务工作，物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
　　住房保障和房屋管理部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积，业主有权查询。
　　第十条 新建住宅小区内的机动车停车库、车位与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照相关规定制定。
　　第十一条 新建住宅小区内的水电气等专业设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户收费。
　　第十二条 新建住宅小区内安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。


　　第四章 业主大会及业主委员会

　　第十三条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。
　　第十四条 物业管理区域具备成立业主大会、业主委员会条件的，社区居委会应当指导业主成立业主大会筹备组。
　　第十五条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区居委会负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区居委会负责人担任。业主代表由社区居委会在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。
　　建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
　　第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
　　第十七条 业主大会的职责、召开形式、业主大会决定的作出等事项，依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）相关规定执行。
　　第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
　　候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
　　第十九条 业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
　　业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。
　　业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
　　第二十条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。
　　第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
　　（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；
　　（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
　　（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
　　（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
　　（五）其他侵害业主合法权益的行为。
　　业主大会会议审议决定是否终止业主委员会

委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
　　第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
　　（一）不再是本物业管理区域的业主的；
　　（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
　　（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
　　（四）被依法追究刑事责任的。
　　第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的利用收益中列支或由全体业主分摊，具体额度由业主委员会提出预算，并由业主大会表决通过。
　　业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
　　第二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居委会代行本办法规定的业主委员会职责。

　　第五章 前期物业管理与物业交付

　　第二十五条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向住房保障和房屋管理部门备案。
　　有下列情形之一的，经物业所在地的住房保障和房屋管理部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
　　（一）投标人少于三人；
　　（二）总建筑面积少于两万平方米。
　　第二十六条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
　　建设单位组织竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
　　第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
　　(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并配套必要的二次供水设施和安装分户计量装置；
　　(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
　　(三)小区用电纳入所在地区供电网络，并安装分户计量装置；
　　(四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量表；
　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位；
　　(六)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；
　　(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
　　(八)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设；
　　(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
　　(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；
　　(十一)法律、法规规定的其他条件。
　　第二十八条 建设单位应当在物业交付前，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。
　　第二十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
　　物业承接查验按照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）的规定执行。
　　第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
　　第三十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县（市）住房保障和房屋管理部门办理备案手续：
　　（一）前期物业服务合同；
　　（二）临时管理规约；
　　（三）物业承接查验协议；
　　（四）建设单位移交资料清单；
　　（五）查验记录；
　　（六）交接记录；
　　（七）其它承接查验有关的文件。
　　第三十二条 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　第六章 物业管理服务
　　第一节 一般规定
　　第三十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
　　物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。
　　第三十四条 实行物业服务项目经理责任制，物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
　　第三十五条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：
　　（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；
　　（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
　　（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；
　　（四）发生群体性事件；
　　（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
　　（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
　　第三十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向住房保障和房屋管理部门报送统计报表。

　　第二节 物业服务合同
　　第三十七条 物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
　　（一）物业服务事项；
　　（二）物业服务质量及费用标准；
　　（三）合同期限；
　　（四）违约责任。
　　物业服务合同示范文本由住房保障和房屋管理部门会同其他相关行政主管部门制发。
　　第三十八条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。
　　业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会，对选聘方式、具

体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业应按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
　　第三十九条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
　　（一）物业服务合同依法、依约解除；
　　（二）物业服务合同期满，已依法选聘其它物业服务企业；
　　（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
　　第四十条 物业服务企业退出物业管理的，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：
　　（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
　　（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；
　　（三）清退预收、代收的有关费用；
　　（四）法律、法规规定的其他事项。

　　第三节 物业服务收费
　　第四十一条 普通住宅、保障性住房的物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，收费标准按照属地管理原则，由价格行政主管部门会同住房保障和房屋管理部门依据有关规定制定。
　　其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费以及其他项目服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、住房保障和房屋管理部门备案。
　　第四十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。
　　物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
　　物业服务企业在实施物业服务收费前，必须到价格行政主管部门申请办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，实行亮证收费，并自觉接受价格行政主管部门的年度审验。
　　第四十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
　　已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
　　第四十四条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
　　第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用：
　　（一）实行一户一表的业主自用的向业主收取；
　　（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取；
　　（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
　　（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七章 物业的使用与维护
　　第一节 物业的使用
　　第四十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
　　(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
　　(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
　　(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
　　(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
　　(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
　　(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
　　(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
　　第四十七条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
　　第四十八条 房屋交付后，业主或者物业使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
　　业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　第二节 物业的装饰装修
　　 第四十九条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当事先向物业服务企业登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
　　物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
　　物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。
　　第五十条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

　　第三节 车位、车库的使用管理
　　第五十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以附赠或者出售、出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
　　第五十二条 利用物业管理区域内的道路或者其他公

共场地设置车位的，其车位设置、管理等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
　　业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。

　　四节 物业的维护
　　第五十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
　　第五十四条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。
　　物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
　　 第五十五条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理；业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。
　　第五十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担分户计量装置或入户端口以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。
　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、更新、养护时，业主、物业使用人、物业服务企业应当予以配合。
　　第五十七条 物业的业主应当按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存住宅专项维修资金。
　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。
　　发生紧急情况，需要立即使用维修资金的，由物业服务企业或业主委员会提出使用申请，经住房保障和房屋管理部门、财政部门审核后进行资金拨付。
　　第五十八条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
　　利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。
　　业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
　　第五十九条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
　　
　　第八章 旧住宅区的物业管理
　　
　　第六十条 原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，选聘有专业资质的物业服务公司提供服务，或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或动员和组织业主或物业使用人自行提供服务。
　　第六十一条 单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落），可建立房屋管理(产权)单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《管理服务协议》，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。
　　第六十二条 房屋用途多样，产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可建立社区居委会负责召集，房屋管理(产权)单位、专业部门（单位）和业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。
　　
　　第九章 法律责任
　　
　　第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本办法的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
　　第六十四条 业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位违反本办法的，依据相关法律、法规予以处理。
　　住房保障和房屋管理部门或者其他有关行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员违反本办法的，依法追究其责任。
　　
　　第十章 附则

　　第六十五条 本办法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。




孝感市人民政府办公室
2011年11月10日印发