北京市房屋土地管理局


北京市房地产价格评估机构管理暂行规定
北京市房屋土地管理局



第一条 为加强本市房地产评估机构的管理，保障国家、集体、个人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》《城市房地产中介服务管理规定》，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产价格评估的机构，均须遵守本规定。
第三条 北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房地产价格评估机构的主管机关。主要职能是：
1．负责本市房地产价格评估机构的资质认定、年审工作；
2．制定本市房地产价格评估行业标准；
3．规范本市评估机构的行业行为。对本市房地产评估机构的评估工作进行业务指导、管理、监督和检查；
4．负责本市房地产评估人员的注册、培训、考核及继续教育。
北京市房地产价格评估事务所（以下简称市评估所）负责本市评估机构的日常管理工作。
第四条 房地产评估机构申请资质认定，须具备以下条件：
1．有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度；
2．有固定的服务场所；
3．10万元以上的注册资金；
4．有相应的房地产估价人员及其他相应专业技术人员。
第五条 申请房地产价格评估机构资质认定的单位须提交下列材料：
1．房地产评估机构资格申请书及上级主管单位的批件；
2．企事业法人证明材料；
3．固定经营场所的证明；
4．组织章程；
5．评估人员专业资格及技术职称证明材料；
6．房地产评估实例；
7．注册资金验资报告；
8．其他需要提交的有关材料。
第六条 市评估所对申请资质认定的评估机构审核后，报市房地局审批，颁发《北京市房地产价格评估机构资格临时证书》。评估机构到工商部门办理工商登记，领取营业执照，方可经营。一年后经市房地局审查合格，换发《北京市房地产价格评估机构资质证书》。
第七条 房地产价格评估机构的资质分为三个等级：
1．甲级
（1）注册资金在100万元以上（含100万元）；
（2）以“房地产评估”为主要经营业务；
（3）获得市房地局颁发的《北京市房地产估价人员上岗证书》（以下简称《上岗证书》）的人员不少于15人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于7人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于6人（其中至少有一名结构专业高级工程师和
一名高级房地产经济师），兼职人员不得超过各项核定人员的50％；
（4）从事房地产评估业务满三年以上。
2．乙级
（1）注册资金在50万元以上（含50万元）；
（2）获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于8人；其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于4人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于3人（其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师），兼职人员不得超过各项核定人员的
40％；
（3）从事房地产评估业务满两年以上。
3．丙级
（1）注册资金在10万元以上（含10万元）；
（2）获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于6人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于2人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于2人，兼职人员不得超过各项核定人员的35％；
（3）从事房地产评估业务满一年以上。
第八条 国有土地使用权出让地价的评估由市房地局确认的评估机构承担，估价结果须经市房地局审定，方可生效。
第九条 土地增值税的评估由市房地局确认的评估机构承担。
第十条 房地产抵押评估由市、区、县房地局设立的事业性评估机构或贷款银行设立的取得正式房地产评估资质的评估机构承担。
第十一条 房屋买卖过户评估、房屋拆迁补偿评估和其他政府指定的房地产项目评估，由市评估所和各区、县房地局设立的事业性评估机构按规定评估。
第十二条 第八条至第十条所包括的各类业务，各级评估机构须按以下要求承接：
甲级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积5万平方米以下，同时总建筑面积15万平方米以下的评估业务：
乙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积3万平方米以下，同时总建筑面积10万平方米以下的评估业务；
丙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积1．5万平方米以下，同时总建筑面积5万平方米以下的评估业务；
土地总面积超过5万平方米（含5万）或总建筑面积超过15万平方米的项目为特大评估项目。此类项目由市评估所组织多家评估机构共同承担。
第十三条 房地产价格评估机构实行注册登记制度，有效期三年。有效期满前一个月，房地产价格评估机构须到市房地局申请重新登记。重新登记时，房地产价格评估机构要提供三年内的工作报告、人员现状和三份典型估价报告等文件。审查合格的机构予以公布。
甲级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在10万平方米以上或五项建筑规模在5万平方米以上的评估业务；
乙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在5万平方米以上或五项建筑规模在2万平方米以上的评估业务；
丙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在1万平方米以上的评估业务。
第十四条 房地产价格评估机构实行年审制度。年审的具体办法另行规定。
第十五条 房地产价格评估收费按《关于房地产中介服务收费的通知》（京价房字1996第396号）规定执行。
第十六条 房地产估价人员分估价师和估价员两级：
通过国家有关部门组织的考试并获得房地产估价师或土地估价师的人员为估价师。已取得估价师资格的人员，仍须取得市房地局颁发的《上岗证书》后，方可在本市从事房地产评估业务。
未取得房地产估价师或土地估价师资格，从事房地产估价工作的人员，符合以下条件，经市房地局专业培训，考核合格，取得《上岗证书》，为房地产估价员：
1．具有北京市户口；
2．具有高中、中专以上文化程度；
3．在市房地局批准成立的房地产价格评估机构中任职。
第十七条 房地产价格评估人员在评估作业中不得有下列行为：
1．索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
2．允许他人以自己的名义从事房地产评估业务；
3．同时在两个或两个以上评估机构执行业务；
4．与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
5．法律、法规禁止的其他行为。
第十八条 评估人员变更注册机构，应及时申报备案。评估机构对兼职估价人员的评估业绩应有记录。
第十九条 房地产价格评估机构应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家或本市规定的技术标准和评估程序开展业务。
第二十条 房地产价格评估机构须按季度向市房地局报送评估业务统计报表。表格式样由市房地局统一制发。
第二十一条 房地产价格评估机构及其从业人员与委托人有利害关系的应当回避。对评估中需要保密的内容，不得随意向他人提供。
第二十二条 房地产价格评估机构变更名称或注销的，应于变更名称或注销后十日内持有关文件到市评估所办理更名或注销手续。
第二十三条 房地产价格评估机构对所出具的房地产估价报告书的真实性和合法性负责。
第二十四条 房地产价格评估机构在指定的业务范围内受理评估项目，凡越权评估，不予办理相关手续。
第二十五条 房地产价格评估机构及其评估人员违反本规定，致使评估行为无效或评估结果失准，造成损害的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第二十六条 房地产评估师违反本办法，按照建设部、人事部《房地产评估师执业资格制度暂行规定》处罚；评估机构违反本办法，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》处罚。
第二十七条 本办法由市房地局负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。



1996年12月4日
谈医疗服务中的知情权与决定权

韩溢、赫子竞、朱铁成
北京康达律师事务所沈阳分所
azure_rose@sina.com
一、 知情权、决定权的含义
为保障日常生活中消费者的权利，我国于1993年10月31日颁布了《消费者权益保护法》（简称《消》法）。该法赋予消费者九项权益，即人身财产安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、获得赔偿权、成立社团权、获得权益保护方面的知识权、尊重权和监督权。消费活动中，消费者最常运用的也是最基础的权利就是知悉真情权和自主选择权。
所谓“知悉真情权”或“知情权”，即《消》法第8条所规定的——“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”具体指，消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
所谓“自主选择权”或“决定权”，即《消》法第9条所规定的——“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”具体指，消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者接受服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
现实生活中，人们除了衣食住行消费之外，还有其他许多领域的消费，如医疗服务。患者到医院就医，接受医院提供的诊疗、护理服务，以使自身得到康复，同时支付相应的医疗费用。这一民事行为本身符合消费法律关系的特性，应适用《消》法，患者作为消费者理应享有《消》法所赋予的各项权益。
二、医疗服务中保障患者知情权、决定权的必要性
医疗服务虽然是生活消费的一种，但又不同于一般的生活消费，医疗服务有着其独有的特性。具体讲医疗服务的独有特性有如下几方面：
1、医疗服务的内容直接针对消费者的身体、器官和组织，服务的结果对消费者的肉体乃至精神将产生巨大的影响。
2、医疗服务的提供者所承担的风险特别巨大。
3、通常情况下消费者对医疗知识严重缺乏，因而，对于医疗服务的方式、品种，甚至价位的选择方面，几乎提供者拥有完全的决定权，而消费者基本处于被动接受的地位。
4、由于医疗服务的全过程直接关系到消费者的今后健康乃至生命，因而，从消费过程的心理状态看，医疗服务的提供者居于优势，消费者处于劣势，通常消费者不敢对服务本身提出质疑。
医疗服务具有上述特性，使其权责分担有别于一般消费。消费者接受医疗服务的同时也必然承担着很大的风险。尤其象做手术这类服务，无论结果如何，消费者的身体必然要遭受损害，不过是以小害来避大害而已。人体的器官、组织一般是不可再生的，一旦缺失便不复存在，相应的生理功能就要受到影响，这种影响将持续到患者生命的尽头。因而，医疗服务者比普通消费者在消费时承担了更大的风险，应当赋予其更多的权利。而《消》法只是对患者的最低保障，法律对于患者的保护应高于《消费者权益保护法》的规定。即，在医疗服务中患者不仅仅享有知情权、决定权，更重要的是如何更大范围的更有力的切实保障医疗服务者的知情权与决定权。
然而，现实生活中，消费者在接受医疗服务过程中其知情权、决定权得不到保障的情况却不乏其例。如，日前的一起医疗纠纷案例中就存在若干医院不尊重患者知情权、决定权的情节。具体是，某男，因右下腹肿物半年有余，到某医院诊治。在对其进行多项化验仍不最终确定肿物性质的情况下，医院决定对该患者实施“剖腹探查术”。然而，这个手术决定的作出，并未向患者交代病情、化验结果、处置方案，也未征询患者的意见；更没有患者本人或者家属的手术同意签字，（当时患者有行为能力，可以表达自己的意见）；更为严重的是，医院向患者及其家属隐瞒了部分诊疗措施——在术前谈论会上已决定对患者实施“右半结肠切除术”并已做了相应准备工作；手术过程中，医院超越手术同意书授权的“剖腹探查”的内容，擅自对患者实施了“右半结肠切除术”。
三、医疗服务中患者知情权、决定权的法律保障
正是由于医疗服务的上述特征，及现实生活中医院不尊重患者消费权益，尤其是不尊重患者的知情权、决定权的现象比比皆是，为切实保障患者在接受医疗服务时享有上述两项基本权利，相关的医疗卫生法规均对此作出了相应规定：
1.患者知情权
1994年8月29日卫生部颁布的《医疗机构管理条例实施细则》第62条就有明确规定——“医疗机构应当尊重患者对自己的病情、诊断、治疗的知情权利。在实施手术、特殊检查、特殊治疗时，应当向患者作必要的解释。因实施保护性医疗措施不宜向患者说明情况的，应当将有关情况通知患者家属。”
2.患者决定权
1994年2月26日颁布的《医疗机构管理条例》第33条规定——“医疗机构施行手术、特殊检查或者特殊治疗时，必须征得患者同意，并应当取得其家属或者关系人同意并签字；无法取得患者意见时，应当取得家属或者关系人同意并签字；无法取得患者意见又无家属或者关系人在场，或者遇到其他特殊情况时，经治医师应当提出医疗处置方案，在取得医疗机构负责人或者被授权负责人员的批准后实施。”
从上述法律规定的用语看，法律更严格保障患者而不是普通消费者的知情权与决定权。在医疗服务领域消费的提供者——医院“应当”尊重患者的知情权；实施手术、特殊检查或者特殊治疗“必须”征得患者同意。而《消》法只是规定消费者“享有”知情权和决定权。这样的实体权利的规定体现了法律对于医疗服务接受者的关爱，体现了对人权的尊重和维护，更适用医疗领域的高风险、影响大的性质。
四、医院有告知义务和尊重患者决定权的义务
患者的知情权、决定权是与院方的告知义务、尊重患者决定权的义务相对应的，并且知情权、决定权的实现是以院方的告知义务、尊重患者决定权的义务的履行为基础的。因而，若不强制规范院方的告知、尊重决定义务，患者的知情权、决定权就无从体现。
《消》法对于一般的生活消费尚且规定了经营者有详细告知义务，并且有义务对可能的危险要作真实的说明和明确的警示，对于风险责任更大的医疗服务的提供者——医院当然应承担更重的告知义务和警示义务和尊重患者决定的义务。
前述《医疗机构管理条例》及其《实施细则》的两条规定也体现了院方告知患者病情及诊疗措施和尊重患者重大医疗方案决定权是其法定义务。
医院作为诊疗方，有责任主动告知患者或者家属病人的真实的病情及相应的治疗方案，并及时征询患者本人及家属对治疗方案的意见。尤其是手术过程中，出现紧急情况，更应如此。产妇难产危及产妇和婴儿的性命的情况下，医院无权自主决定保大人还是保孩子，这个决定只能由产妇及其家属来作出。同样，某医院在切开某男的腹腔看到肿物后，只有在进一步查证肿物的性质的情况下，向患者或家属交代病情并征得他们的意见后，才能采取或切除或缝合的措施。医院永远不能代替患者或家属来做决定，它始终是一个决定的执行者！而这个决定应发自于患者或其亲属，而非院方。否则，这样的行为不仅违反了《医疗机构管理条例》、《医疗机构管理条例实施细则》的规定，甚至将构成非法侵害他人身体健康。这也是产生医患纠纷的一个很重要的原因。
四、思考
首先，笔者并不是完全否认院方对诊疗方案的决定权。特定情况下，院方为患者性命健康考虑，可以单独实施决定权。但这种权利的实施要受到非常严格的限制。不能因为手术同意书上经常有“根据具体情况决定具体术式”的字样，而不分患者是否神智清醒，家属是否在场，情况是否危急，而一概自主决定乃至采取诊疗措施。医生虽然比患者更富有医学知识，更知道各种病情的处理方式，但毕竟器官、组织是患者本人的；诊治结果是由患者本人终身承受的。所以，医生只能是一个病情的分析者和决策的执行者。
其次，患者应自主维护自己的知情权与决定权，医院也应更多的尊重和保障患者及其家属的知情权与决定权的行使。这样能更有效地清除医生在诊疗过程中的存在过失或侵权的嫌疑，进而有效地避免医患纠纷的频繁发生。
最后，患者知情权、决定权不能得到有效保障，主要是因为《医疗机构管理条例》及其《实施细则》共140多条的规定里，未对医疗机构侵犯患者知情权、决定权所应承担的责任及受到的处罚给予明文规定。这也是笔者对上述两部规定提出的建议修订之处。不作这方面的立法规定，保障患者在医疗服务中的知情权与决定权，完善维护人身权利方面的立法，始终是遥不可及的。
（注：本文刊登于2001年11月27日《百姓信报》第11版。）