这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

安徽省六安市人民政府


关于印发《六安市人民政府安全生产职责暂行规定》的通知

六政[2002]19号

市政府各部门，各直属机构：
　　《六安市人民政府安全生产职责暂行规定》已经2002年4月1日市政府第38次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○二年四月十八日

六安市人民政府安全生产职责暂行规定
　

　　第一条　为明确安全生产职责，做好安全生产工作，保障人民生命、财产安全，促进经济发展和社会稳定，根据国家和省有关安全生产工作的规定，结合本市实际，特制定本规定。
　　第二条　市人民政府全面领导本市行政区域内安全生产工作，其职责是：
　　(一)贯彻执行国家、省关于安全生产的法律、法规、规章和方针、政策，加强本市行政区域安全生产的监督管理；
　　(二)制定安全生产规划，并纳入本地国民经济和社会发展计划；建立职责明确的安全生产综合监督管理机构，并将安全生产综合监督管理与监督检查的经费及其他必要经费列入地方财政预算；
　　(三)建立健全安全生产目标管理责任制，并将其列入对有关部门和下一级人民政府综合考核的重要内容；对安全生产目标管理单位考核不合格的，实行一票否决制；
　　(四)按国家、省规定依法关闭非法开采的各类小矿井以及其他不具备安全生产基本条件的生产、经营单位；负责组织有关部门对重、特大安全事故隐患进行查处，责成有关单位落实隐患整改方案和资金，对不能及时消除的隐患，采取有效的防范措施；
　　(五)按照国家有关安全生产的法律、法规和标准的要求，组织对危险性大的建设项目进行安全评价和论证；
　　(六)接到重、特大事故报告后，立即组织抢险和救护，防止事故扩大；
　　(七)按国家规定作出或监督落实对重大、特大等安全事故防范、发生负有责任人员的行政处分决定；
　　(八)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　市长对本市行政区域内的安全生产工作负全面领导责任。分管安全生产工作的副市长，对本市行政区域内的安全生产工作负分管领导责任。
　　分管其他方面工作的副市长，对其分管工作中涉及的安全生产事项负分管领导责任。
　　第三条　市人民政府安全生产委员会负责综合协调和指导本市行政区域内的安全生产工作，其主要职责是：
　　(一)分析本市行政区域内安全生产形势，部署和落实国家、省、市关于安全生产工作的措施和要求：
　　(二)研究、协调和解决安全生产中的重大问题；
　　(三)其他有关安全生产的重大事项。
　　第四条　对安全生产负有监督管理职责的市人民政府有关部门或机构，应当按照职责分工，切实履行下列安全生产监督管理职责：
　　(一)贯彻执行国家和省有关安全生产的法律、法规、规章和方针、政策；
　　(二)定期向市人民政府安全生产委员会报告安全生产工作情况，及时将安全生产工作中的重要问题报告市人民政府分管领导或市人民政府安全生产委员会；　　
　　(三)依法实施安全生产监督检查，认真排查事故隐患并监督整改，有效地防范安全事故；
　　(四)按规定组织做好安全生产宣传、教育和培训工作；
　　(五)依法对违反安全生产法律、法规和规章的行为进行处罚；
　　(六)接到发生职责范围内的安全事故报告后，立即向市人民政府和市人民政府安全生产委员会报告，并派员赶赴现场，组织抢救，防止事故扩大；
　　(七)按照规定负责职责范围内安全事故的调查处理工作；
　　(八)做好伤亡事故的统计、分析工作，及时向市人民政府安全生产委员会办公室报送安全事故统计报表；
　　(九)应当履行的其他安全生产职责。
　　对安全生产负有监督管理职责的市人民政府有关部门或者机构的正职负责人，是本部门、本单位安全生产工作的第一责任人，对本部门、本单位职责范围内的安全生产工作负全面领导责任；副职负责人对其分管工作中涉及的安全生产事项负分管领导责任。
　　第五条　市经济贸易行政主管部门负责综合管理、监督本市行政区域内安全生产工作，并负责职业安全和矿山安全监察工作，其主要职责是：
　　(一)负责制定安全生产管理的有关规定、中长期规划与年度计划，并负责组织或督促实施；
　　(二)组织开展本市行政区域内安全生产监督检查，协调、监督跨地区、跨部门、跨行业重大、特大安全事故隐患的治理；
　　(三)依法对职业安全和矿山安全实施监督检查；
　　(四)参加企业的新建、改建、扩建和技术改造工程项目安全设施的设计审查与竣工验收；
　　(五)按规定组织或者参加重大、特大等安全事故的调查处理和批复结案工作；
　　(六)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第六条　市质量技术监督行政主管部门负责本市行政区域内锅炉、压力容器、压力管道和电梯、防爆电器等特种设备的安全监察工作，其主要职责是：
　　(一)负责制定锅炉、压力容器、压力管道和电梯、防爆电器等特种设备的有关规定，并监督实施。
　　(二)依法对锅炉、压力容器、气瓶、压力管道的设计、制造、安装、使用、检验、修理、改造等环节的安全进行监督检查，消除事故隐患；
　　(三)按规定参加锅炉、压力容器、压力管道和电梯、防爆电器等特种设备的安全事故的调查处理工作；
　　(四)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第七条　市公安行政主管部门负责本市行政区域内道路交通、民用易燃易爆物品和消防安全的监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)负责制定道路交通、民用易燃易爆物品和消防安全工作的中长期规划与年度计划，并组织实施；
　　(二)依法组织实施机动车辆检审，考核机动车驾驶员，查处违反道路交通安全管理法律、法规、规章行为；
　　(三)组织实施对民用爆炸物品、烟花爆竹、易燃易爆物品和剧毒化学危险晶的监督检查，按照规定核发相关证件；
　　(四)依法监督检查文化娱乐场所、大型商场、小商品市场、宾馆、学校、医院等公共场所的消防安全和防爆炸安全工作；
　　(五)负责道路交通、火灾和爆炸事故的抢救，并按规定组织或者参加事故的调查处理工作；
　　(六)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第八条　市交通行政主管部门负责本市行政区域内水上交通安全和职责范围内的公路安全监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)负责制定水上交通和公路安全管理中的中长期规划和年度工作计划，并组织实施；
　　(二)依法组织实施船舶登记、检审，培训、考核船舶驾驶人员，依法查处违反水上交通安全管理法律、法规、规章的行为；
　　(三)负责公路(包括桥涵)、航道交通安全设施(包括路标、航标、交通安全标志、标线、安全护栏等)的设立、维护与管理，以及事故多发的公路路段和桥梁的改造；
　　(四)负责汽车客运站、航运渡口、码头的安全监督管理工作，依法对公路建设工程施工安全实施监督管理；
　　(五)按规定组织或参加水上交通安全事故的调查处理工作；
　　(六)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第九条　市卫生行政主管部门负责本市行政区域内职业卫生监察工作，其主要职责是：
　　(一)负责制定职业病防治工作的中长期规划与年度计划，报经市政府批准后组织实施；
　　(二)参加企业的新建、改建、扩建和技术改造工程项目职业卫生设施的设计审查与竣工验收；
　　(三)发生重大、特大等事故时，组织医护人员进行紧急救护；
　　(四)按规定负责职业中毒、食物中毒事故的报告和调查处理工作；
　　(五)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第十条　市建设行政主管部门负责本市行政区域内各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施工程的安全监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)依法对各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施工程质量及施工安全、城市危险房屋等实施监督管理；
　　(二)依法对城市规划实施情况进行监督，确保建设工程的选址及周围环境的安全；
　　(三)依法组织实施对建筑施工企业的安全资格审查；
　　(四)按规定参加建筑行业安全事故的调查处理工作；
　　(五)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第十一条　市农业行政主管部门负责本市行政区域内渔船、渔港和乡镇企业的安全生产监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)负责组织实施对渔港、渔船和乡镇企业的安全生产监督检查；
　　(二)依法组织实施渔港、渔船检审；
　　(三)按规定参加渔港、渔船和乡镇企业发生的安全事故的调查处理工作；
　　(四)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第十二条　市农业机械行政主管部门负责本市行政区域内农业机械安全监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)依法对农业机械的安全生产实施监督管理，组织做好有关农业机械检审工作；
　　(二)按规定参加农业机械作业或转移过程中发生的安全事故的调查处理工作；
　　(三)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第十三条　市教育行政主管部门负责本市行政区域内在校学生在校活动的安全监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)督促学校加强对教师和在校学生的安全教育，提高教师和学生的安全意识和防范事故的能力；
　　(二)加强对学校组织学生进行劳动技能教育和参加公益劳动等社会实践活动的监督，确保学生安全；
　　(三)严禁学校以任何方式、任何名义组织学生从事接触易燃、易爆、有毒、有害等危险晶的劳动或者其他危险性劳动；
　　(四)严禁学校将学校场地出租作为从事易燃、易爆、有毒、有害等具有危险的生产、经营场所。
　　(五)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第十四条　市人民防空行政主管部门负责本市行政区域内人民防空工程的安全监督管理工作，其主要职责是：
　　(一)依法对人民防空工程建设的设计、施工、质量实施监督管理；
　　(二)依法对人民防空工程的安全实施监督检查，督促其管理单位采取有效措施，防范重大、特大安全事故的发生；
　　(三)法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。
　　第十五条　市计划行政主管部门应将安全生产规划和改善职工劳动条件列入本市国民经济和社会发展中长期规划和年度计划，并在项目可行性研究、设计审查和竣工验收时，严格执行国家有关安全生产的“三同时”规定。
　　第十六条　市劳动和社会保障部门要依法做好企业职工工时休假、女职工及未成年工特殊保护工作，全面推行企业职工工伤保险，参与职工伤亡事故的调查，组织做好伤残职工伤残鉴定以及参加工伤保险的伤亡人员及其供养的直系亲属的抚恤工作。
　　第十七条　市水行政主管部门负责本市行政区域内具有管辖权的水利设施(包括水库、水电站、堤、坝、水闸等)的安全监督管理工作，并采取有效措施，切实加强对病、危、险水库的调度管理，防范决堤、垮坝事故的发生；除泄洪特殊需要外，开闸泄水必须保证上、下游船舶、房屋、农田和人民生命、财产安全。
　　第十八条　依法对涉及安全生产事项负责行政审批(包括批准、核准、许可、注册、认证、颁发证照、竣工验收等)的市人民政府行政主管部门或者机构，必须严格依照法律、法规和规章规定的安全条件和程序进行审查，并对取得批准的单位和个人实施严格监督检查；对未依法取得批准擅自从事有关活动的，负责行政审批的市人民政府有关部门或者机构发现或者接到举报后，应当立即予以查封、取缔，并依法给予行政处罚；属于经营单位的，由市工商行政主管部门依法吊销营业执照。
　　第十九条　市财政部门应将安全生产综合管理与监督检查的事业经费及其他必需的经费列入地方年度财政预算。
　　第二十条　市广播电视行政主管部门应当加强对国家安全生产法律、法规、规章和安全生产工作的宣传，并利用新闻媒体对本市行政区域内存在的重大、特大等安全事故隐患的治理进行舆论监督。
　　第二十一条　市行政监察主管部门依照行政监察法的规定，对行政机关及其工作人员履行安全监督管理职责实施监察，按照有关规定参加重大、特大等安全事故的调查处理，并按人事管理权限和处理程序的规定，负责对重大、特大等安全事故的防范、发生负有责任的人员追究行政责任。
　　第二十二条　市总工会应充分发挥其在安全生产方面的监督检查作用，依照有关法律、法规、规章的规定，行使群众监督职权。
　　第二十三条　违反安全生产法律、法规、规章和本规定的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十四条　县、区人民政府及有关部门、单位的安全生产职责，由县、区人民政府参照本规定制定。
　　第二十五条　本规定实施中的具体问题由市经济贸易委员会负责解释。
　　第二十六条　本规定自发布之日起实施。